Co dělat, když pachtýř neplatí pachtovné? Právní kroky a možnosti řešení

Znáte to, pachtovní rok se chýlí ke konci a peníze za pachtovné stále nikde. Pachtýř neustále slibuje, že do konce týdne zaplatí, ale nic se neděje. S penězi se možná už začínáte pomalu loučit, ale nezoufejte!

Pacht je právní vztah, který zákon definuje podle NOZ § 2332-2357 následovně: „Pacht je smlouva, kterou propachtovatel přenechává pachtýři věc nebo podnik, aby jej užíval a bral z něj plody a užitky. Za to se pachtýř zavazuje platit pachtovné“.

Jak už to bývá, i mezi pachtýři se najdou neplatiči. Nejčastěji neplatí kvůli finančním problémům, nejasně formulované smlouvě nebo nedostatečné komunikaci. Propachtovatel ale s těmito penězi už může počítat, takže to, že je nedostane, jej samotného může dostat do finančních potíží.

Právní rámec

Pachtem se zabývá občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), a to v § 2332 až 2357. Definici pachtu dle tohoto zákona jsme uvedli již výše. Od nájmu se liší tím, že pachtýř může věc nejenom využívat, ale také z ní požívat užitky (plody). Právě v občanském zákoníku se můžete dočíst o tom, jaké mají jednotlivé osoby práva a povinnosti.

Pachtýř (uživatel půdy):

• Jeho základním právem je užívat věc a nechat si plody a užitky z ní.
• Musí hospodařit na půdě tak, aby byla zhodnocována i pro následující období (nesmí ji vyčerpat nebo způsobit její degeneraci).
• Musí platit pachtovné (nejenom v penězích, ale také v naturáliích – podle toho, jak bylo dohodnuto v pachtovní smlouvě).
• Věc musí po skončení pachtu vrátit ve stejném stavu, v jakém ji přijal.

Propachtovatel (vlastník):

• Přenechává věc k užívání a požívání.
• Může kontrolovat užívání věci.
• Má právo na pachtovné.

Pachtovní smlouva a její důležitost

Velmi důležitá je pachtovní smlouva. Stanovuje například to, jakým způsobem bude pachtovné vypláceno (v hotovosti/naturáliích). Avšak údaje v pachtovní smlouvě mohou upravovat i práva a povinnosti jednotlivých stran. V konečném důsledku chrání majetek vlastníka i pachtýře a zajišťuje přesná pravidla. Co by v ní rozhodně chybět nemělo si přečtěte v článku: Co vše by měla obsahovat pachtovní smlouva.

Kroky předcházející právnímu vymáhání

Ještě předtím, než propachtovatel začne vymáhat nezaplacené pachtovné soudně, měl by se pokusit tento problém vyřešit sám. Koneckonců to může ušetřit konečné náklady a také vzájemné vztahy mezi pachtýřem a propachtovatelem. První kontakt by měl být zdvořilý. Stačí jen telefonát nebo jakákoli jiná forma komunikace, kterou upozorníte na nezaplacené pachtovné. Pokud to nepomůže, postupujte formálněji.

První upomínka

Písemná výzva k úhradě (formou dopisu či e-mailu), může pomoci prokázat, že jste se snažili pachtovné získat jinak než soudní cestou. Tento dopis by měl být zdvořilý a měl by v něm být uveden původní termín splatnosti a výše pachtovného. Upozorněte, že jde o první upomínku a nabídněte možnost domluvy. V dopise by neměla chybět ani lhůta pro úhradu (například do deseti dnů).

Například:

Dobrý den, rád bych Vás upozornil, že ke dni [datum] nebylo připsáno sjednané pachtovné dle smlouvy na účet. Prosím o úhradu dlužné částky ve výši [částka] do [datum]. Věřím, že se jedná o nedopatření.

Druhá výzva k úhradě

Pokud první upomínka nenese kýžené ovoce v podobě zaplacení pachtovného popřípadě dohodnutého splátkového kalendáře, budete muset zaslat druhý dopis. Měl by být doporučeně a kromě již zmíněných údajů může obsahovat informaci o možnosti vypovězení smlouvy a vymáhání dlužného pachtovného soudní cestou.

Právní kroky

Předžalobní výzva

Prvním krokem je předžalobní výzva, která je obvykle pro dlužníka upozorněním, že se nebojíte jít do soudního sporu. Často dojde k zaplacení dlužné částky. V předžalobní výzvě musí být uvedeny následující náležitosti:

• Označení dlužníka a věřitele (jménem a adresou).
• Výše dlužné částky a specifikace dluhu (za jaké období vznikl, z jaké smlouvy).
• Výzva k uhrazení dluhu do daného data nebo lhůty (do 7 dnů apod.).
• Upozornění na možný nadcházející soudní krok při neuhrazení.
• Možnost uplatnění úroků z prodlení/smluvní pokuty.
• Datum, podpis, kontaktní údaje.

Podání žaloby na zaplacení dlužného pachtovného

Jestliže je i předžalobní výzva bez odezvy, nezbývá vám nic jiného, než podat žalobu na zaplacení dlužného pachtovného. Udělejte to poté, co uplynula doba stanovená v předžalobní výzvě. Žalobu je možné podat u okresního soudu dle místa bydliště dlužníka a návrh musí obsahovat označení dlužníka a věřitele, popis dluhu a důkaz (smlouva, výzvy k úhradě, bankovní výpisy), návrh na úhradu dlužné částky a příslušenství (úroky, vzniklé náklady).

Možnost uplatnění smluvních sankcí

Smluvní sankce mohou být dvě a majitel může uplatnit obě (pokud to pachtovní smlouva nezakazuje):

• Úrok z prodlení (aktuální sazba zákonného úroku dle občanského zákoníku – sazba ČNB + 8 % ročně).
• Smluvní pokuta (pokud je sjednána ve smlouvě, může činit pevnou částku nebo % za každý den).

Exekuce a vymáhání pohledávky

Poté, co soud rozhodne ve prospěch majitele předmětu pachtovní smlouvy, může tento požádat soudního exekutora o vymáhání dluhu. Ten má následující možnosti:

• Zablokovat účet pachtýře.
• Strhnout část mzdy či důchodu.
• Zabavit majetek.

Pro pachtýře je to samozřejmě nepříjemné, protože tak může ztratit přístup k účtům a má omezené finanční transakce. Taktéž může být zapsán do registru dlužníků, což pro něj může znamenat ztrátu důvěryhodnosti (může mít problémy, když bude žádat o půjčku nebo uzavírat další smlouvy apod.).

Možnosti ukončení pachtovní smlouvy

Pokud dojde k porušení důvěryhodnosti ve vztahu pachtýř/propachtovatel, pak je pravděpodobné, že propachtovatel využije svého práva ukončit pachtovní smlouvu z důvodu neplacení. Neplacení pachtovného je podstatné porušení smlouvy, a tedy oprávněný důvod výpovědi. Zde je postup následující:

• Zašlete pachtýři upozornění, že v daném termínu nezaplatil pachtovné.
• Zašlete výpověď smlouvy – doporučeně s dodejkou nebo přes datovou schránku. V ní musí být označení smlouvy (datum uzavření, předmět pachtu), důvod výpovědi (v tomto případě neplacení pachtovného), výpovědní lhůta (obecně je to 3 měsíce, v pachtovní smlouvě ale může být stanovena kratší doba), datum, podpis, výzva k navrácení předmětu pachtu po skončení smlouvy.

Odstoupení od smlouvy

Jedná se o mimořádný způsob ukončení smluvního vztahu, který by měl být popsán ve smlouvě. Pokud není, řídíte se zákonem. Odstoupení je možné pouze za určitých podmínek, jako jsou:

• Podstatné porušení smlouvy (kterým je neplacení pachtovného).
• Další situace popsané v pachtovní smlouvě.

Odstoupení se vnímá tak, že smlouva byla neplatná od samého počátku (ke zrušení dojde k datu doručení dopisu o odstoupení, není-li uvedeno jinak; strany si musí vrátit vše, co si poskytly + případné náhrady škody), zatímco u výpovědi zůstává platná až do data výpovědi. Jak odstoupení od smlouvy probíhá?

• Sepište písemné odstoupení (musí obsahovat identifikaci smluvních stran a smlouvy, důvod odstoupení + důkazy – neuhrazené faktury, výzvy k úhradě apod., datum účinnosti odstoupení: obvykle dnem doručení, podpis a datum).
• Písemné odstoupení odešlete doporučeně s dodejkou nebo datovou schránkou.
• Vypořádání (navrácení věcí, plnění, náhrada škody).

Důsledky ukončení pachtovní smlouvy

Po ukončení pachtovní smlouvy, musí dojít k předání zemědělské půdy v takovém stavu, v jakém byla předána. Dávejte si pozor na určité náležitosti, jako je datum předání a jiné. V některých případech může jedna či druhá strana požadovat náhradu škody. Pachtýř může v některých případech zpochybnit ukončení pachtovní smlouvy a v takovém případě může následovat soudní spor.

Prevence a doporučení

Abyste se nedostali do potíží, je dobré sepsat dobrou pachtovní smlouvu, která ochrání vaše práva v případě nezaplacení. Pravidelně kontrolujte, jestli vám pachtýř platí včas, ať můžete zareagovat co nejrychleji. Včasné platby můžete zajistit řadou opatření, jako jsou přesně vymezené podmínky placení ve smlouvě, popřípadě včasné vystavování faktury. Ve smlouvě můžete mít stanovené podmínky, co můžete žádat, když k zaplacení pachtovného nedojde (sankce, úroky z prodlení apod.).

Pojištění proti nezaplacení pachtovného

Toto pojištění je pro propachtovatele pojistkou toho, že dostane pachtovné – ať už od pachtýře či pojišťovny. Pokud pachtýř neuhradí dohodnuté pachtovné, pojištění vyplatí právě pojišťovna až do výše sjednané částky. Pojištění se obvykle vztahuje na situace, kdy dojde k dluhům na pachtovném z důvodu neplacení, případně úpadku pachtýře. Kromě toho může být zahrnuto též pojištění právních nákladů spojených s vymáháním pohledávky.

Výběr pachtýře

Buďte opatrní, komu svou půdu svěříte k užívání. Pachtýře si můžete vybrat tak, abyste případným problémům předešli. Můžete si projít registry dlužníků, abyste zjistili, zda pachtýř platí své závazky včas. Můžete se zeptat dalších zemědělců nebo osob, které s ním již spolupracovaly. Zjistit si můžete také to, jakou reputaci v oboru zemědělství pachtýř má. V neposlední řadě sepište podrobnou pachtovní smlouvu, která ochrání vaše práva.