Jak zjistit a zpřesnit hranice svého pozemku

Předtím, než na svém pozemku uděláte cokoliv nového, je dobré znát přesné hranice. Proč? Můžete se totiž snadno dostat do sporu s majitelem sousedního pozemku. Děje se tak zejména v případě, že pozemek přešel do vlastnictví nového majitele (dědictví, prodej) a na povrch vyplouvají případné nejasnosti. Kromě finančních škod (zbourání staveb, posouvání hranic apod.) mohou vzniknout i problémy mezi majiteli sousedních pozemků, což může vyústit v mnohaleté spory.

Proč se hranice pozemku v terénu a katastru mohou lišit?

Možná si myslíte, že pozemek zadaný do katastrální mapy, je stoprocentně odpovídající. Jenomže to nemusí být vždycky pravda. A takto vzniklé rozdíly mohou činit i 3 metry! Z historických důvodů jsou nepřesné zejména údaje týkající se oblastí, které se nenachází poblíž velkých měst. Ani moderní doba se ale chyb nevyvaruje…

Historické mapování a jeho přesnost

Globální vyhotovení geometrického plánu, ve kterém jsou vymezeny hranice jednotlivých pozemků, bylo naposledy provedeno v 19. století. Lidé si byli vědomi, že správné znamenání pozemků je důležité, a proto se pokoušeli o aktualizaci. Historické události ve 20. a 21. století to bohužel nedovolily. Společenské i politické změny způsobily, že přesně byly vymezeny hranice pozemků poblíž velkých měst, u těch ostatních se ale mohou velmi lišit.

Převod starých map do digitální podoby

V současné době jsou staré mapy převáděny do digitální podoby. Ani to se ale neobejde bez určitých nepřesností. Staré mapy mají měřítko 1:2880, kde 1 mm odpovídá zhruba 3 metrům. A pro měření se tehdy používaly různé metody, které nemusely být nejpřesnější – například krokování. Proto vás asi nepřekvapí, že v některých případech může jít o opravdu velké chyby.

Rozdíly v přesnosti měření

Pokud máte jiný údaj v katastru nemovitostí a jiný údaj je fyzicky vymezený na pozemku, může vzniknout problém. Vyznačené hranice sice mohou stávající majitelé sousedních pozemků respektovat a souhlasit s nimi, nicméně v případě jakéhokoliv právního úkonu s pozemkem (prodej, pronájem, dělení pozemku, koupě) ale mohou vzniknout tahanice o každý metr. Předtím, než některý z právních úkonů týkající se pozemku provedete, je dobré:

• Nechat hranice odborně zaměřit a porovnat je s údaji v katastrální mapě,
• nebo nechat vytyčit hranice pozemku podle údajů v katastrální mapě.

Použití katastrálních map

Katastrální mapy zobrazují situaci, jak je na pozemky pohlíženo z právní stránky. Podívat se na ně můžete, a to na katastrálním (nebo obecním) úřadě, místech se službou Czech POINT nebo také online. Pozemek je možné vyhledat podle vlastníka, čísla partnery, katastrálního území nebo prostě podle mapy. U každého pozemku můžete získat další informace, jako například:

• Zda jsou na pozemku zapsány všechny stavby,
• kdo je skutečným vlastníkem pozemku (může jich být více),
• omezení vlastnických práv (například zástavní právo, věcné břemeno aj.),
• přístupnost pozemku z různých stran,
• zda stavby nezasahují do vedlejších pozemků.

Online výpis z katastru nemovitostí nemá charakter veřejné listiny – má pouze informativní charakter. Pokud potřebujete charakter veřejné listiny, nechte si výpis vytisknout na úřadě nebo Czech POINTu (taktéž je možné na Czech POINTu opatřit vytisknutí online dokumentu doložkou o autorizované konverzi).

Podrobné informaceh ohledně vytyčování pozemků a nepřesností v katastru naleznete zde.

Geodetické měření

K vydání rozhodnutí o povolení stavby, kolaudačního nebo územního rozhodnutí je nutné využít služeb profesionálního geodeta. Povolat jej můžete ale v jakémkoli případě, kdy máte pochybnosti o správnosti vytyčení hranic. Zajistí přesné měření, které může předejít případným nejasnostem a dalším (leckdy finančně náročným) úpravám na pozemku.

Postup měření a dokumentace hranic

Geodet nejprve projde podklady, které jsou dostupné z katastru nemovitostí nebo také z předešlého zaměření pozemku. Výstupem je protokol o vytyčení hranice pozemku. Kopie protokolu se zašle všem, kterých se vyměření týká (majitelé sousedních pozemků – pokud nebyli při vytyčování pozemku přítomní). Avšak toto vytyčení nemění vlastnická práva týkající se pozemku.

Celý postup měření je následující:

1. Geodet si připraví informace o pozemku (historické i aktuální).
2. Zaměří identické body mezi skutečností a katastrální mapou.
3. Zaměřená skutečnost se zapíše do katastrální mapy.
4. Dotčení vlastníci pozemku dostanou pozvánku na vytyčení hranic.
5. Zaslání dokumentace o vytyčení hranice dotčeným vlastníkům pozemku a předání na katastrální pracoviště.

Kterákoli z dotčených stran může podat námitky proti vytyčení. Pokud se vlastníci mezi sebou nedohodnou, je třeba řešit spor soudně.

Náklady spojené s geodetickými službami

Vytyčení pozemku trvá obvykle kolem 4 týdnů, může se ale prodloužit. To, kolik nakonec za práci geodeta zaplatíte, bude záviset na tom, jaký je rozsah práce, délka vytyčované hranice, ale také na počtu vytyčovaných bodů a kvalitě mapových podkladů pro katastrální území a váš pozemek.

Cena se obvykle pohybuje od 1 500 Kč, horní hranice je obvykle 8 000 Kč.

Právní aspekty

Pokud se na novém vytyčení pozemku vlastníci neshodnou, přichází na řadu soudní řešení. Aby bylo možné prokázat pravdivost té které strany, bude zapotřebí nezávislého znaleckého posudku.

Pokud hrozí, že se hranice pozemků stane nezřetelná, mohou majitelé sousedních pozemků soudně požadovat, aby byla rozhrada obnovena. Soud může rozhodnout i o zřízení plotu mezi jednotlivými pozemky (pokud to nebrání účelnému užívání pozemků). Kromě toho může soud určit hranice pozemků.

Jak nechat hranice odborně zaměřit?

Bez geodeta se neobjedete. Můžete ho nalézt na stránkách Českého katastrálního úřadu nebo využít služby geodetické kanceláře. Pro vytyčení pozemku je třeba poskytnout parcelní číslo dotčeného pozemku a číslo katastrálního území. Další doklady si geodet obstará sám na katastrálním úřadě. Na základě těchto dokladů a skutečného měření v terénu vypracuje nový geometrický plán.

Předejděte sporům a ušetřete nemalé finanční prostředky

Spory mezi vlastníky jednotlivých pozemků jsou bohužel časté, proto se vyplatí povolat geodeta. Ten vám může pomoci předejít finančně i časově náročným úpravám na pozemku. Proto je dobré před jakýmkoli právním úkonem (prodej či koupě pozemku) provést odborné vytyčení pozemku. Cena za geodeta je ve srovnání s případnými spory poměrně nízká. Vždy je dobré, když se jednotliví vlastníci pozemků dohodnou mezi sebou, než když jejich spor musí řešit soud.