Rozdíl mezi pronájmem zemědělského pozemku a pachtem

Pokud jste vlastníkem velkého zemědělského pozemku, který sami nechcete využívat, ale nehodláte ho ani prodat, můžete jej poskytnout k užívání někomu jinému. Díky tomu bude pozemek využíván a vy můžete získat určitou odměnu navíc. Mezi dvě nejčastější formy, jakými je zemědělský pozemek takto poskytován, patří pronájem a pacht. Oba termíny je třeba rozlišovat, protože je mezi nimi zásadní rozdíl týkající se zejména údržby pozemku.

Definice pojmů

Abychom dobře pochopili, o co se jedná, bude zapotřebí si oba termíny definovat. Oba pojmy by se mohli lajkům zdát velice podobné, ale vyžadují odlišný přístup v úpravě práv a povinností smluvních stran.

• Pronájem zemědělského pozemku – vlastník poskytne nájemci právo pozemek užívat za určité nájemné. Nájemce nemusí na pozemku provádět žádné investice ani údržbu.
• Pacht zemědělského pozemku – pachtýř má právo pozemek používat, ale musí se o něj také starat: provádět údržbu a investovat do něj, aby zajistil jeho produktivitu.

Právní rozdíly

Jak pronájem, tak také pacht upravuje občanský zákoník, konkrétně se jedná o zákon č.89/2012 Sb., a to v části čtvrté, která je nazvaná „Relativní majetková práva“. Pronájem je upraven § 2201–2331a pacht v § 2332–2357 občanského zákoníku. To, co mají oba termíny společné, je nárok užívat pozemek.

Hlavní rozdíl ale spočívá v tom, že nájemce nemá povinnost investovat do údržby a rozvoje pozemku. Pachtýř naopak musí zajišťovat údržbu pozemku a může provádět investice, které vedou ke zvýšení produktivity pozemku.

Ekonomické aspekty

Nyní se budeme zabývat finanční stránkou věci. Vlastník pozemku může získávat příjmy, které jsou v zákoně označeny jako nájemné a pachtovné. Nájemné se obvykle platí jako fixní částka, kterou nájemce platí vlastníkovi. Pachtovné můžeme někdy chápat jako provizi. Vlastník pozemku získává od pachtýře odměnu, která spočívá v plodech nebo užitcích propachtované věci, čili plněním v plodech nebo v penězích.

Délka smlouvy je obvykle tím, co činí mezi pronájmem a pachtem velký rozdíl. Zatímco pronájem bývá kratší (obvykle jeden až pět let – smyslem nájmu je totiž dočasné užívání věci), u pachtovní smlouvy je toto období delší. Důvodem je to, že pachtýř tak může provádět lepší rozhodnutí ohledně investicí do půdy s výhledem na budoucnost (aby pro něj investice byla výhodná).

Praktické aspekty

Rozdíl mezi pachtem a pronájmem spočívá tedy i ve využití pozemku. Zatímco u pronájmu dojde pouze k přenechání věci k užívání, u pachtu navíc dochází k přenechání práva požívat výnosy či plody věci. Účelem pachtu tedy bývá generování dalšího zisku (nemusí jít pouze o zemědělský pozemek, ale také restauraci či jiné provozovny). Pronájem je typický například u bytů nebo přenechání garážového stání – je dočasný a jeho uživatel z něj bez souhlasu vlastníka nesmí generovat vlastní zisk.

Z hlediska právního je důležité zejména to, kdo je zodpovědný za údržbu majetku a investice do něj. Pokud jde o pronájem, pak veškeré náklady týkající se údržby a investice do majetku má na starosti vlastník pozemku. U pachtu je to jinak: pachtýř má povinnost postarat se o údržbu majetku a může do něj investovat (například pořízením nového závlahového systému, plotů apod.).

Výhody a nevýhody

Výhody i nevýhody každého institutu se odvíjí od toho, jaké mají jednotliví účastníci smlouvy práva a povinnosti.

Výhody pronájmu:

• Pro vlastníka:
  • Pravidelný příjem z pronajaté věci.
  • Jednodušší ukončení smlouvy než u pachtu.
• Pro nájemce:
  • Má právo věc využívat bez nutnosti velkých investic.
  • Flexibilita – kdykoli se může rozhodnout odstoupit od smlouvy (samozřejmě v souladu s dohodnutými podmínkami ve smlouvě).

Nevýhody pronájmu:

• Pro vlastníka:
  • Starosti o údržbu a případné investice.
  • Krátká doba smlouvy.
• Pro nájemce:
  • Krátká doba smlouvy.
  • Omezené možnosti v případě, že majetek potřebuje investici (například pro pohodlnější použití).

Výhody pachtu:

• Pro vlastníka:
  • Díky pachtu je pozemek dobře udržován bez nutnosti investic ze strany vlastníka.
  • Může dojít ke zvýšení hodnoty pozemku, aniž by se o to vlastník aktivně postaral.
• Pro pachtýře:
  • Dlouhodobá smlouva umožňuje provádět dlouhodobé plány.
  • Možnost generovat zisk z pachtovaného majetku.
  • Větší kontrola nad pozemkem než v případě pronájmu.

Nevýhody pachtu:

• Pro vlastníka:
  • Delší smlouva, jejíž předčasné ukončení nemusí být jednoduché.
• Pro pachtýře:
  • Větší odpovědnost za údržbu pozemku.
  • Často nutné vyšší počáteční investice za účelem získání lepší produktivity půdy.

Pronájem nebo pacht: Co zvážit před konečným rozhodnutím?

Jak jsme se dozvěděli, pacht i pronájem je poskytnutí určitého majetku (v našem případě zemědělské půdy) jiné osobě. Rozdíl spočívá v tom, že nájemce obvykle z pronajaté věci negeneruje zisk, má krátkodobou smlouvu a omezené možnosti, pokud chce něco vylepšit (vložení investice se mu nemusí vrátit). Údržba pozemku je zcela na straně vlastníka.

Pachtýř má oproti tomu možnost generovat zisk z takto propůjčeného pozemku a má k dispozici delší platnost smlouvy. To mu umožňuje dělat strategická rozhodnutí ohledně investice do majetku, které mohou zlepšit produktivitu půdy. Za údržbu majetku je zodpovědný právě pachtýř.

Pokud chcete vy sami získat pozemek k užívání, dobře si rozmyslete, které podmínky vám budou lépe sedět. Hledáte-li pozemek, o který se nemusíte příliš starat a který nevyžaduje žádné počáteční investice, pak je pro vás pronájem tou pravou volbou. Jestliže ale máte s pozemkem podnikatelský záměr a chcete mít větší svobodu ve zvyšování hodnoty půdy, pak je pro vás lepší volbou pacht.